אחד התחומים בהם צברנו ניסיון עשיר

בתחום הנדל"ן והמקרקעין ןבטיפול במס שבח. ,

כרואה חשבון ועו"ד ששון שמש הצליח במאות החזרי מס שבח

ומכיר היטב את החקיקה המתעדכנת תדיר בתחום

* הערה חשובה רק מי שמכר נכס ושילם מס שבח ב 5 שנים האחרונות זכאי להחזר מס שבח

מאחר ומדובר בעסקאות עתירות משאבים,המשמעות של טיפול נכון בהיבטי המיסוי

של עסקת נדל"ן היא הרבה מאוד כסף שאתם עשויים לחסוך

למשרד מוניטין וניסיון 40 שנה, ובסיס ידע מצטבר עצום

מועסקים רואי חשבון, עורכי דין, כלכלנים, משפטנים ויועצים

בתחום המס עם שירות אישי ואמין ברמה מקצועית גבוהה ,
שידאגו מסביב לשעון , איך לחסוך לכם בתשלומי המסים.
בייעוץ פיננסי וכלכלי במחירים מצוינים והוגנים !

מכירת מקרקעין הינה אירוע החייב במס שבח על פי חוק מיסוי מקרקעין, למעשה מדובר על סוג של רווח הון החייב במס,
אשר חל על כל האוכלוסייה, גם אם המוכר אדם פרטי שאיננו עסק. מסיבות היסטוריות של חוקי מס שנחקקו על ידי השלטון הבריטי ,
החוק לא נכלל כפרק בפקודת מס הכנסה. החל משנת 2014 עקב שינוי בחוק מיסוי מקרקעין תחול חובת תשלום מס
על מרבית הדירות שימכרו כאשר המוכר איננו בעל דירה אחת או מכירת דירה יחידה בתמורה מעל 4,522,000 ₪
ולמערכת תשלומי המס ייכנסו אזרחים רבים שאינם נישומים. מכירת הנכס מדווחת בשומה עצמית למס שבח
ומשולמת מקדמה כמו מקדמת רווח הון. שומת מס השבח והמקדמה נקלטים בשומת הנישום לשנת המכירה .שיעורי מס השבח
1 – שבח ריאלי לינארי עד נובמבר 2001 לפי מס שולי המתחיל משיעורים גבוהים כהכנסה פסיבית
2- מדצמבר 2001 עד דצמבר 2012 – 20%
3- מינואר 2013 – 25%

דרישת תשלום המקדמה במס שבח על הרווח הריאלי הינה 47%, בלי קשר לחישוב
המס השולי האמיתי, אלא אם כן הוגשה בקשה להקטנה והוגשו טענות והוכחות ששכנעו את מנהל מס שבח.
ובנוסף יחיד אשר הכנסתו החייבת בשנת המס עלתה על 651,600 (נכון לשנת 2020) יהיה חייב במס נוסף
בשיעור של 3% – על החלק העולה על 651,600 ₪

איך נקטין עבורך את חיובי מס שבח ו'קבלת החזרים ?

הקטנת מס שבח עקב הפסדים פירותיים

הפסד פירותי שוטף ניתן לקיזוז על פי ס28 לפקודת מס הכנסה, מול כל הכנסה לרבות שבח , אך נדרש אישור ממס הכנסה
שיועבר למס שבח על קיומו של ההפסד.
במרבית המקרים פקיד השומה לא ינפיק אישור זה במהלך השנה היות ואין בפניו דוחות סופיים וכן ,
משום שההפסד יכול להפוך לרווח עד סוף השנה או להתקזז מול הכנסה אחרת, לכן בעת הגשת הדוח השנתי למס הכנסה
יש לבקש מפקיד השומה ביצוע קיזוז ההפסד מול השבח.
הפסד פירותי מועבר ניתן לקיזוז מול שבח בעסק , אם הנכס הנמכר שימש את העסק והניב הכנסות פירותיות.
אם תנאי זה מתקיים ניתן לקבל אישור ממס הכנסה ולקזז את ההפסד כבר במס שבח ובכך להימנע מתשלום המקדמה ,
אם לא בוצע הקיזוז וכן שולמה מקדמה, ניתן לבצע את הקיזוז בשלב שומת מס הכנסה ולקבל החזר מס

החזר מס שבח הקטנת חיובי מס עקב הפסדי הון

הפסדי הון ניתן לקזז מול שבח מקרקעין כמו בהפסד פירותי, יהיה קשה לנישום לקבל אישור מפקיד השומה
על הפסדי הון שוטפים ולכן יקזז אותם בשומת מס הכנסה של שנת המכירה. לעומת הפסדים פירותיים
אין מגבלת קיזוז בהפסד הון מועבר ויכול להתקזז מכל סוג של שבח מקרקעין. סוגי הפסדי ההון שניתנים לקיזוז
לדוגמא – הפסד הון ממכירת נכס עסקי, הפסדים בשוק ההון בארץ ובחול . כמו כן כדאי להיכנס למרכיבי הרווח והפסד
במניות וניירות ערך אחרים שנמכרו בארץ/בחול ולבחון קיזוזי מס מיטביים, הפסדי הון ממכירת מניה בחברה ,
הפסדי הון לבעל מניות מפירוק חברה ללא תמורה, לבעלי המניות הפסדי הון מהלוואות שניתנו לחברה,
הפסדי הון ממימוש ערבות שנתן בעל מניות לחברה והוא אינו יכול להיפרע ממנה עקב חדלות פירעון של החברה,
כאשר קיימת חשיבות לשנת ההכרה בהפסד הון מפירוק או מהלוואה , ההפסד יוכר על ידי מס הכנסה בשנת המכירה
או בשנים שלפני המכירה לאחר בדיקת פקיד השומה

החזר מס שבח הקטנת חיובי מס עקב פריסת הכנסה

על פי הוראות סעיף 91 לפקודה את השבח הריאלי ניתן לפרוס לצורך חישוב המס הסופי על פני שנות החזקת הנכס
ולא יותר מארבע שנים כולל שנת המכירה, כוונת הוראות הסעיף לבצע פיזור של הרווח הריאלי על פני שנות צמיחתו
ובמידה ובחלק מה מהשנים הנישום חויב במס נמוך תיוצר הקטנה של חיוב המס. בסעיף 48 של חוק מיסוי מקרקעין
מאפשר לבצע את הפריסה במסגרת שומת מס שבח ולהקטין את המקדמה . הוראות רשות המיסים מחייבות לבצע את הפריסה
במשרדי מס שבח אם טרם הוגש דוח למס הכנסה . לגבי שנת המכירה לא ניתן להקטין את המקדמה בהיעדר שומה ממס הכנסה
לשנה השוטפת, למעט נסיבות מיוחדות .
תשומת לב להוראות חישוב המס כמו ביגיעה אישית כאשר המוכר מעל גיל 60 וכאשר הנכס שימש ליצור הכנסה
בעסקו של המוכר למעלה מעשר שנים. חישובי השבח
לצורך פריסה יבוצעו לאחר קיזוז כל ההפסדים האפשריים

חזקת התא המשפחתי

עקב השוני בהגדרת ההכנסה החייבת בין שני החוקים, ניתן בנסיבות מסוימות לקבל פיצול ההכנסה בין בני הזוג
ובכך לקבל כפל פריסה, בעיקר לגבי בני זוג שנישאו לפני חקיקת חוק יחסי ממון ולגבי בני זוג שנישאו אחרי 1974 בהתקיים תנאים מסוימים

רואה חשבון ועו"ד שמש ששון

• חבר ועד מיסים מחוז תל אביב.בלשכת רואי חשבון בישראל,
• חבר המועדון הפיננסי של לשכת רואי חשבון (חשבים ומנהלי כספים),
• סניף נתניה-חדרה: יו"ר ועדת הקשר עם רשות המס,
• יו"ר ועדת הקשר מול רשויות: מס הכנסה, מיסוי מקרקעין וביטוח לאומי.
• לשכת עורכי הדין בישראל, מחוז תל אביב. חבר ועדת מיסים – חבר ועדת קניין.
• לשכת הארגונים העצמאיים בישראל, חבר ועדת מיסים.
  המתמחה בהחזר מס שבח הקטנת חיובי מס וביצוע החזרים

 החזר מס שבח הקטנת חיובי מס

החזר מס שבח הקטנת חיובי מס