עסקת קומבינציה מול מס שבח

עסקת קומבינציה מול מס שבח

במכירת מקרקעין

הכרה בהפסד שוטף בעסקת קומבינציה מול מס שבח במכירת מקרקעין אצל קבלן בונה

פסיקה בעליון עא 7489/01 די-רום 1971 בע"מ נגד פקיד שומה מפעלים גדולים

קבלן אשר רוכש קרקע בשיטת קומבינציה מגיש דיווח למס רכישה לצורך הגדרת עלות הקרקע ותשלום מס רכישה. בדרך כלל דיווח שווי הקרקע אצל מוכר

הקרקע זהה לעלות הבנייה היות ומדובר בעסקת חליפין ללא העברת כספי הפרשים בשווי. אך ייתכנו מקרים בהם שירותי הבנייה בפועל אצל הקבלן זולים יותר לקבלן עקב סיבות שונות

הקשורות ביעילות הבנייה ועלויות ספציפיות או יקרות יותר עקב התייקרות עלות הבנייה בפועל או טעות בחישוב.
בפסק דין בעליון די-רום 1971 נבחנה על ידי בית המשפט העליון בינואר 2020 משמעות ההפרש בעלויות והשפעתן על הדיווחים למס הכנסה ובמקרה של גידול בעלות הבניה שהסבה הפסד לחברה מהפרויקט
אפשרות הכרה בהפסד לרבות קיזוז ההפסד מול שומת שבח שבה נבע לחברה רווח ממכירת מקרקעין המחויב בדיווח ותשלום במשרד מיסוי מקרקעין.
החברה דיווחה למנהל מיסוי מקרקעין לצורך חישוב מס רכישה בעסקת קומבינציה על שווי רכישה בסך 9510000 שח בהסתמך על עלויות בנייה חזויות
בפועל עלות הבנייה לחברת די-רום הסתכמה בסך 15198593 שח ועובדה זאת גרמה לחברה הפסד בפרויקט הבנייה.
החברה דיווחה למס הכנסה על הפסד בדוחות שהגישה וביקשה לקזז את ההפסד מול הכנסות מכירת מקרקעין בשומת מס שבח. פקיד שומה מפעלים גדולים התנגד לקיזוז
בטענה שיש להתייחס לעלויות שהוצהרו בשלב הגשת שומת מס רכישה למיסוי מקרקעין ולא לעלויות בפועל.
בית המשפט העליון קבע :

1. יש להתייחס ולהכיר בעלויות הבנייה בפועל ואם עלויות אילו גרמו להפסד בפרויקט יש להכיר בהפסד זה כהפסד שוטף

2. הפסד שוטף שנבע מעלות בנייה גבוהה מהחזוי מוכר לקיזוז מול רווח הון שנבע ממכירת מקרקעיו ודווחו למיסוי מקרקעין

עסקת קומבינציה מול החזר מס שבח